香江金融危机已经落下帷幕，但香江人还来不及高兴，一场与他们更加切身相关、也更巨大的风暴已经席卷而来。
楼市真的崩盘了。
楼市的崩盘和股市不同，不是一朝一夕的事情，有一定的次序性和时间性。
很多人都说，当买菜大妈都开始买房的时候，就是崩盘的信号了。
其实这完全是马后炮，从这点上根本看不出楼市是否会崩盘。
地产是非常复杂的产业，是否会崩盘取决于很多因素，但纵观百年以来的地产市场，在崩盘前至少都有两个信号：金融高杠杆和单位成本超过居民可承受最大值。
是的，这里不提复杂的经济逻辑和崩盘的根本原因，只说浅显的信号，当出现什么信号时，就意味着快崩了。
无论是1926年的弗罗里达大崩盘，还是1991年东瀛泡沫破灭，更或是目前的香江及日后的美国，在崩盘前，都符合这两点特性。
先说高杠杆，房地产行业的金融属性远大于其实体属性，所谓金融高杠杆，一方面是指地产商融资的金融杠杆，另一方面是指购房者买房所使用的金融杠杆。
无论在世界任何一个国家，地产商开发的楼盘，大多使用的都不是自己的钱，而是银行、金融机构、投资理财产品的钱。
但纵使如此，每个地产商的杠杆率也都是不同的。自有资金实力强、财务稳健、比较谨慎的公司可能只有百分之三四十的负债率，而那些步子迈得比较大，狂飙突进的公司，其借来的钱可能数十倍于自有资金。
购房者的高杠杆就更好理解了，我们熟悉的按揭或者公积金贷款，都属于金融杠杆的一部分。
如果购房者的首付能在三成或以上，其余按揭的方式来购房，其实并不算是高杠杆。
怕就怕“二按”。
“二按”，顾名思义，就是二次按揭，比如一次按揭首付两成，但经过二次按揭，可能只用百分之五的首付就能买下一套房子。
剩下的百分之九十五呢？当然都是银行出了。相当于找几个不同的银行，借出了百分之九十五的钱来购买一套房子，杠杆率达到1900%。
如果再算上利息，呵呵，只怕3000%都打不住。
所谓杠杆，通俗来说，就是借钱。
而借钱，是要付利息的。
对地产商来说，利率在12-15%左右的借款，已经算是非常不错的融资成本。很多地产商甚至会以25%以上的
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