当然，尖沙咀的九龙仓地皮虽然高达1100万尺，但是考虑到容积率的问题，可建设商业面积大概在300万平方尺。
这是一个什么概念，目前海港城规划的总面积才45万平方尺，也就是还有200多万的土地可供吴光耀发展商业楼宇。
难怪在收购九龙仓的时候，吴光耀的团队告诉自己，九龙仓的地皮价值就在40亿港币以上；
那么吴光耀恨不得告诉这些人，这些地皮再过二三十年，总价值就是上千亿港币。
地皮大也就算了，重要的是九龙仓的地皮租金是1000年；
要知道港岛的地皮一些只有50年、70年、99年，这些地皮到期后，会每年交一笔费用，才能继续续租下去；
但是尖沙咀的九龙仓地皮，俨然不用担心这个问题！
又来说经营问题，在怡和财团执掌下，九龙仓集团已经建有海运大厦，还有正在建设的海港城（一年的时间，还处于地基施工阶段。）；
但是，怡和的经营方式相当保守，比如说海港城，建设的工期居然为10年；
工期长意味着建筑成本高，所以海港城的建筑总预算居然在20亿港币，简直是夸张之极！
而且，原九龙仓集团那种固守自有资金建楼理念，只租不售，资金回流慢，集团资金链紧张；
甚至为解燃眉，大量发债，又使得债台高筑，信誉下降，股票价值长期被低估；
1966年开业的海运大厦，至今还没有还清债务。
这是因为如此，可以说是便宜了吴光耀！
在前世，船王包宇刚入主九龙仓集团之后，立马大刀阔斧地改革，首先就对海港城动手。
修缮最先建好的海运大厦，重装马哥孛罗香港酒店，新建海洋中心大厦，陆续建设港威大厦，星光城、各种写字楼、高端商场等，充分利用九龙仓码头的偌大地盘，打造成了香江最大面积的购物中心；
可以说，海港城是一个典型的商业综合体的代表。
到了后世，光是海港城的资产价值，就达到了几千亿港币；
刨除酒店的年租金收入就达到了一百多亿港币，海港城的所有租户总零售额达到了五百多亿港币，占到了香江总零售额的7%以上，位列全港第一！
妥妥的一个会下金蛋的母鸡！
之后，九龙仓集团又充分利用手中的地皮（后收购的香港电车），再次打造出了一个接地气，偏向平民化
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